独家对话｜房产市场喜逢 “重磅实利” 佳讯 企稳回升趋势愈加强劲

   自 9 月 26 日政治局会议提出 “推动房地产市场止跌企稳” 的要求后，众多房地产利好政策如雨后春笋般相继出台，且已初显成效。国家统计局最新披露的 10 月份 70 个大中城市商品住房销售价格变动数据表明，各线城市商品住宅销售价格环比降幅逐渐收窄甚至转为上涨，同比降幅趋于稳定，房地产市场的整体预期得到进一步优化。

   近期，政策 “春风” 再度吹拂。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，其中涵盖多项旨在推动房地产市场发展的税收优化举措，并将于 2024 年 12 月 1 日起正式施行。受访专家纷纷指出，随着这一充满 “干货” 的利好政策落地实施，房地产市场的回暖进程将持续推进，止跌回稳的局面也将愈发稳固。

强化契税优惠幅度 削减居民购房支出

   在住房交易环节契税优惠力度加码方面，新政策将原本享受 1% 低税率优惠的面积标准由 90 平方米上调至 140 平方米，同时明确北京、上海、广州、深圳这四大城市可与其他地区一样适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房时，只要面积不超过 140 平方米，均统一按照 1% 的税率缴纳契税。

   “新政策加大住房交易环节契税优惠力度，极大地鼓舞了刚性和改善性住房消费信心。” 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，随着我国城镇人均住房面积的增长以及生育政策的调整，90 平方米的居住空间已难以满足民众对住房的期望。这不仅对住宅产品的市场分类产生了重大影响，还将在更深层次上左右房地产其他政策的发展走向。

   据了解，当前购房契税税率通常处于 3% 至 5% 之间。在新政实施前，购买住房的契税优惠政策主要聚焦于个人购买家庭唯一住房和第二套改善性住房的减免。具体而言，自 2016 年 2 月 22 日起，个人购买家庭唯一住房，面积在 90 平方米及以下的，按 1% 的税率征收契税；面积在 90 平方米以上的，按 1.5% 的税率征收契税。对于个人购买家庭第二套改善性住房，面积在 90 平方米及以下的，按 1% 的税率征收契税；面积在 90 平方米以上的，按 2% 的税率征收契税。

   全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，新政将享受契税优惠的住房面积标准提升了 50 平方米，这将大幅降低 90 平方米以上至 140 平方米及以下住房的交易成本，尤其是购房成本。在他看来，这不仅有助于激发刚性购房需求，对改善性购房需求的促进作用也不容小觑。

   “对于当前有改善性住房需求的家庭而言，这是一项目标明确、实惠满满的优惠举措。” 清华大学房地产研究中心主任吴璟同样认为，从需求端来看，新政着重突出了对改善性购房需求的扶持。这将进一步减轻居民家庭在购置面积相对较大的改善性住房时的税费负担，精准提升居民家庭的购房能力。

优化增值税政策 削减二手房交易成本

   在增值税领域，新政规定，在相关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳四个城市个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）非普通住房征收增值税的规定同步废止。在土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

   “实际上，新政意在鼓励有房居民进行改善性住房置换，这将进一步激活一线城市二手房市场，打消居民家庭购房的顾虑。” 吴璟指出，此次围绕土地增值税的一系列政策调整，将有助于缓解部分房地产开发企业当前面临的财务困境，并与 “白名单” 制度等房地产金融政策协同发力，为打赢 “保交房” 攻坚战筑牢资金保障。

   中指研究院政策研究总监陈文静在接受记者采访时表示，新政能够显著降低一线城市增值税税费，进一步减轻购房者置业成本，推动一线城市市场持续向好。

   她以北京为例详细解释道，政策优化前，满两年非普通住宅需缴纳增值税，若现价 500 万元，购买时原值 200 万元，经计算应缴增值税为 14.3 万元。政策优化后，满两年原非普通住宅可免征增值税，原本应缴的增值税全部节省下来。

   “取消普通住宅和非普通住宅标准，是今年一线城市购房政策调整中的一项重大变革。” 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一政策调整后，与之挂钩的增值税政策也随之出现下降趋势，彰显了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的导向。他分析称，个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值税，将直接提升房东出售持有 2 年以上 “豪宅” 的积极性。从这一角度来看，会促使部分房源加速挂牌上市，“这对于优化二手房交易结构、提振二手房交易都有着积极的推动作用”。

利好政策连发 夯实止跌回稳格局

   10 月以来，在一系列房地产增量政策的带动下，房地产市场热度逐步回升，特别是一线城市 “银十” 超越 “金九”，新房、二手房交易量大幅攀升，呈现出明显的止跌回稳态势。

   “此次房地产税收政策的持续发力，将为各地房地产市场注入新的政策活力，有望进一步加快市场修复进程，提升住房交易量，巩固止跌回稳的良好态势。” 深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍认为，一线城市作为此次政策利好的主要受益对象，其自身市场的修复将为其他城市树立信心标杆，进而带动其他城市实现止跌回稳。

   实际上，还有更多增量政策正在 “赶来” 的路上。就在 11 月 15 日，又一项利好政策落地实施 —— 住房城乡建设部、财政部联合印发通知，要求各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动建设。此举将从需求和供给两端为促进房地产市场止跌回稳提供有力支撑。

   “随着一系列存量政策的深入推进和增量政策的加速出台，房地产市场进一步止跌回稳的态势将不断强化，这也将为明年房地产市场的良好开局奠定坚实基础。” 成都市城市建设发展研究院副院长冯波说道。

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